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租赁农用地上违法搭建产生损失究竟由谁承担 上海宝山法院:租赁双方均应承担责任

时间:2019-02-01 15:11:53  来源:东方网  作者:shzfzz_123
本文核心关键词:村委会加工厂承租人土地租赁合同
核心提示:五违四必区域环境综合整治是市委、市政府为进一步改善市容市貌、促进经济转型升级作出的重要决策。自五违四必行动开展以来,市民们明显感受到了区域环境得到的显著提升,大家拥有了更加宽敞整洁的街区、更加干净有序的道路。而与此同时,一些土地租赁合同纠纷案件进入了法院。承租人租赁农用地,还在土地上进行了违法搭建。搭建被行政执法部门拆除后,出租人是否需对承租人搭建损失进行赔

五违四必区域环境综合整治是市委、市政府为进一步改善市容市貌、促进经济转型升级作出的重要决策。自五违四必行动开展以来,市民们明显感受到了区域环境得到的显著提升,大家拥有了更加宽敞整洁的街区、更加干净有序的道路。而与此同时,一些土地租赁合同纠纷案件进入了法院。承租人租赁农用地,还在土地上进行了违法搭建。搭建被行政执法部门拆除后,出租人是否需对承租人搭建损失进行赔偿?近期,上海市宝山区人民法院审理了这样一起土地租赁合同纠纷案件,通过案件释明了土地租赁合同中违法搭建赔偿处理的规则。

租赁农地上违法搭建租赁双方胆儿够肥

2012年10月,上海某村委会与上海某五金加工厂签订土地租赁合同,约定,村委会将2.5亩耕地出租给五金加工厂使用,租期13年,年租金5万元。租赁合同还约定,五金加工厂租赁土地后用于建造生产厂房,如有上级部门要求拆违,责任由村委会承担。

租赁双方明知耕地不得用于非农用途,却仍置国家法律规定于不顾。合同签订后,五金加工厂未经审批,即在土地上搭建了厂房、办公楼等用于生产经营。

违法建筑被依法拆除承租人起诉巨额索赔

由于五金加工厂存在违法用地、违法建筑、违法排污及安全隐患等问题,五违四必区域环境综合整治期间,村委会所在镇镇政府发出整治告知书,限期消除违法行为。2017年1月,五金加工厂在租赁土地上的违法搭建被相关部门依法拆除。

五金加工厂认为,自己在土地上的搭建虽然没有经过行政审批,但好歹是经过村委会同意的,前后投资花费了两、三百万元。这还没能经营多久,所有的搭建却被拆除了,可谓损失惨重。建造投资打了水漂不算,经营利润也得不到了。经营初始,五金加工厂将整个厂房用于生产,年净利润在20万元左右;此后,五金加工厂还曾将一半面积对外出租,租金收益也有20万元左右,现在这些好处都没有了。既然租赁合同有约定,拆违的责任由村委会承担,那村委会就应当赔偿全部损失。

五金加工厂将村委会起诉至宝山法院,要求村委会赔偿建筑物被拆除产生的损失200万元。

被告村委会辩称,五金加工厂承租耕地用于建造生产厂房,违法了国家法律规定,租赁合同是无效的,所以关于村委会赔偿损失的约定也是没有法律效力的。五金加工厂的违法建筑不应当得到保护。此外,村委会既不清楚五金加工厂搭建的具体面积和内外部结构,也不清楚搭建到底花了多少钱,但一定没有加工厂所说的那么多,所以不同意五金加工厂的赔偿请求。

法院判决:租赁合同无效双方均需担责

案件审理中,原被告对于被拆建筑物的面积和造价到底是多少各执一词。几次开庭中,五金加工厂对于搭建物的结构、面积和造价的陈述多次发生变化,始终无法提供搭建房屋时的施工合同、图纸、发票及付款凭证。五金加工厂所能提供的,仅有房屋被拆除前拍摄的几张照片和几段视频。专业鉴定机构表示,根据这些影像资料,无法评估出建筑物造价。而另一边,村委会坚持着对五金加工厂的建造情况不清楚、对五金加工厂的所有陈述不认可的两不原则。

最终,宝山法院的法官调取了五金加工厂办理工商登记时的《工商登记核定表》,核定表上加盖了村委会的公章,终于查明了违法搭建的建筑面积为1000平方米。

宝山法院经审理后认为,将耕地出租用于非农建设的土地租赁合同无效,合同关于由村委会承担赔偿责任的条款也属无效条款。根据法律规定,土地租赁合同无效,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。本案中,五金加工厂作为耕地的承租人、违章建筑的建造方、实际使用人及相关收益方,理应对损失承担主要过错责任;村委会作为耕地的出租人,对合同无效及由此导致的相关后果也应承担相应的过错责任。法院最终结合租赁双方的过错程度、合同履行时间、租金金额、租赁双方收益情况等案件事实,结合建筑物面积,酌情确定由村委会向五金加工厂支付补偿款25万元。

一审宣判后,五金加工厂提起上诉,后在二审期间撤回上诉。现该案已生效。

法官说法:合同无效责任分摊,过错收益均应考量

根据土地管理的相关法律规定,将耕地出租用于非农建设的土地租赁合同效力属无效无疑,而出租人在耕地上建造搭建,相关建筑物未获得建设工程规划许可证,相关地上搭建属违法搭建亦无疑。此类案件所涉及的法律问题在于,无效土地租赁合同履行期间内,承租人的地上违法搭建物被拆除,出租人是否应当向承租人承担赔偿责任?赔偿责任如何进行分担?

关于第一个法律问题即出租方是否应当承担赔偿的问题。法院认为,对于建筑物赔偿责任的认定应当结合过错责任原则为法理依据。若主张不予赔偿的观点未平衡债的利益,客观上会造成对承租人事实上的不公平,且对于从土地租赁的源头打击违法用地、违法建筑来说并不有利。

从城市管理的角度来说,违法建筑可谓是城市中的毒瘤,理应得到铲除。从行政法的角度来说,这种行政管理上的铲除毒瘤应当以行政机关不向违法建筑的搭建方给予经济赔偿为前提,只有这样,才能使得违法建筑的势头得到控制,才能有效地抑制违法建筑的搭建和使用冲动。但从调控平等主体之间的民事法律关系角度来说,站在租赁合同的法律关系来说,出租方对于违法用地、违法建筑本身存在过错,其向承租方理应承担不可豁免的赔偿责任。

关于第二个法律问题即租赁双方赔偿责任如何分摊。承租人经出租人同意在土地上进行违法搭建的,土地租赁合同无效时,违法搭建被拆除致使此承租人产生损失,法院应当根据租赁双方各自导致租赁合同无效、搭建违法建筑的过错程度,结合合同履行情况、租赁双方收益情况等主客观因素等,对建筑物的造价费用在土地租赁合同双方之间进行合理分摊。

至于赔偿标准的确定,应实现有效平衡双方权利义务与责任关系,从而在产生违法用地和违法建筑的根源上对相关责任方进行惩戒,对民事权利进行保护。具体来说,考虑分配责任比例时,法院需要考虑的因素包括:1、租赁双方导致土地租赁合同无效的过错程度;2、租赁双方导致地上搭建违法的过错程度;3、租赁双方因履行土地租赁合同的收益情况。

供稿:宝山法院

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